Mi kell egy álom valóra váltásához? Mindenek előtt realitás, józan ész, és pénzügyi tervezés. A legfontosabb teendőnk az anyagi helyzetünk alapos felmérése. Amikor hitelt veszünk fel, akkor nem a hitelre, nem a hitelből származó pénzre van szükségünk, hanem a megálmodott értékre, egy lakásra, házra, vagy egy autóra. A realizálandó, megszerzendő értéket pedig nem szeretnénk soha sem később elveszíteni. A hitel alapvetően jó dolog, ha arra gondolunk, hogy megálmodott vágyaink realizálásának esélyét előre hozhatjuk a segítségével. Óvatosan bánjunk azonban a hitellel, bár nem félni kell a hiteltől, hanem tervezni a felvételét.
A jó hitel alapos kutatást, elemzést, pénzügyi tervezést igényel. Mindenesetre a legjobb, ha tudatos pénzügyi tervezéssel, jó előre tervezetten, hitel nélkül valósítjuk meg álmainkat.
Meggyőződésem, hogy minden mínusz faragható, és minden plusz növelhető…
Feledkezzünk meg egy picit vágyainkról, másoknak megfelelni akarásról, és nézzünk szembe a reális tényekkel. Neki lehet futni egyedül is a hitelpiacnak, a sok csillogó, reklámszagú hitelnek, de ezekkel a feladatokkal a legjobb, ha független hitelbrókert, ügyfélközpontúan tevékenykedő profi hitel szaktanácsadót választunk (tanácsadásuk díja – ha van egyáltalán – többszörösen megtérül az alacsonyabb THM-ben, a részletek megismerésében, az érdekképviseletben, és a futamidő során esetleg megléphető, indokolt refinanszírozás lehetőségében). A sok hitel között el lehet tévedni, a legtöbb buktatót természetesen a nagy összegű hitelek rejtik, éppen ezért a jelzáloggal biztosított ingatlanfedezetű hitelekre érdemes nagy hangsúlyt fektetni, komoly figyelmet fordítani.
Nézzük, hogy egyedül nekifutva mikre érdemes odafigyelni!
A banki hitel felvétele előtt ajánlatos kikérni a kölcsönszerződés mintapéldányát több banktól is, hogy a számos felületen hirdetett kamatlábakon, és egyéb mézesmadzagon kívül minden részletet megismerjünk. A tervezetlen, vagy pénzügyi kockázatok csapdáival indított hitel könnyen feneketlen pénznyelővé válhat! A szerződések feltételeinek megértése komoly jogi ismeretet igényel, ugyanis a hitelintézetek törekednek érdekeik megvédésére, a szerződésben – eredeti formájában – szinte kizárólag a bank szempontjai és érdekei szerepelnek.
Megfontolandó gondolatok:
· Mennyit keresek jelenleg?
· Mióta van meg ez a munkahelyem, mennyire látszik biztosnak?
· Mennyire állandó és rendszeres a jövedelmem?
· Milyen eséllyel találok új, jövedelmező munkahelyet?
· Mennyiből jövök ki egy hónap alatt?
· Mennyit tudok félretenni havonta?
· Vannak-e tartalékok a költségvetésemben, ami által tudom növelni a megtakarításaimat? (Például szükség esetén eladom az autómat, vagy a hétvégi telkemet.)
· Minden forgatókönyv változatra fel kell készülni:
o Jövedelem kisesése
o Családtag (esetleg a fő kereső, családfenntartó) elvesztése
o Kamatkockázat, árfolyamkockázat, más egyéb kockázatok (mind kezelhető)
A munkánk során rengeteg ügyféllel találkozunk, aki ezeket a legalapvetőbb kérdéseket és szempontokat sem fogalmazza meg magának. Gyakori eset, amikor az ügyfelek a lehetőségeiket messze meghaladó mértékű havi fizetési kötelezettségeket vállalnak a hitel felvételekor, abban reménykedve, hogy majd valami csoda folytán 20-30 éven keresztül hónapról-hónapra tudják majd fizetni a hitel törlesztőrészleteit. És akkor még nem is beszéltünk az esetleg emelkedő részletek kockázatairól!
Nagyon fontos tudatosítani magunkban, hogy 20-30 éves időtávra (az aktív, munkával töltött teljes életidőnk felére-kétharmadára) kötelezzük el magunkat!
Ez idő alatt gyerekeink születhetnek, nyugdíjba mehetünk, elveszíthetjük az állásunkat, vagy az egészségünket hosszabb-rövidebb időszakra, akár többször is ennyi év alatt.
A devizában felvett hitelünk törlesztőrészletei az árfolyamok, vagy kamatok számunkra kedvezőtlen változásai miatt hirtelen akár a másfélszeresére is felugorhatnak. Egy tízmilliós hitelnél egy százalékos kamatláb-emelkedés mintegy 8.500 Ft-tal növeli a havi fizetnivalónkat, a devizahitelnél egy 10%-os árfolyamnövekedés pedig újabb nyolcezer Ft-os változást okoz.
Hogyan tudjuk kivédeni, vagy legalábbis enyhíteni ezeket a problémákat?
· Az első, hogy sohase adósodjunk el a lehetőségeink 60%-ánál nagyobb mértékben, még egy lakás kedvéért sem.
· Számoljunk a vásárlásnál felmerülő minden egyéb költséggel (illetékek, ügyvédi díj, hiteldíjak, átalakítás, felújítás, stb.)
· Tervezzük meg a jövőnket, számoljunk előre a gyermekek születésével, változó körülményekkel, esetleg a családi jogviszony megváltozásával.
· A hitelünk legalább hat havi törlesztőrészletének megfelelő pénzösszeget tegyünk félre egy bankszámlán, arra az esetre, ha átmeneti időre munkanélkülivé, vagy munkaképtelenné válnánk. Elég táppénzen tölteni pár hónapot, hogy ne érjük utol magunkat a hitel törlesztésében, ha túlvállaltuk magunkat. (Már van lehetőség munkanélküliség biztosítást kötni, ezt már négy biztosítónál elérhetjük.)
· Kössünk magunkra kockázati életbiztosítást minimum a hitel összegében. Egy 30 éves férfi biztosításának az alap havidíja 10 milliós összegre kb. 3-5 ezer Ft. Vagyis nagyjából annyi, mint a lakásbiztosítás havidíja. Sokkal nagyobb az esélye egy baleseti halálnak, mint egy lakástűznek, vagy földrengésnek, mégis hamarabb kötnek az emberek lakásbiztosítást, mint kockázati életbiztosítást. Minden 20. magyar balesetben hal meg, és a férfiak egyharmada nem éli meg a nyugdíjas kort! (A halállal végződő baleseteknek csak 20%-a közlekedési baleset.) Csak egy pillanatra gondoljon bele, mit csinálna a felesége két-három pici gyerekkel és egy 10-15 milliós lakáshitellel, ha Ön megrokkanna, vagy meghalna balesetben, vagy akár csak fél évre kórházba kerülne? Ezeket a kockázatokat könnyen kezelhetjük egy alapos pénzügyi tervezés során!
· Bármennyire is vonzó és lehetőségünk lenne rá, ne vegyünk ingatlant önerő nélkül, vagy kevés önerővel. A 2007-es évben kirobbant amerikai jelzálog-piaci hitelválság egyik oka éppen az önerő nélküli finanszírozásban volt. Amikor a FED megemelte a dollár kamatlábát, megugrottak a hitelek törlesztőrészletei, hirtelen mindenki el akarta adni a házát, de senki nem akart venni, éppen a magas banki hitelkamatok miatt. Ezért az ingatlanárak leestek és az önerő nélkül vásárlók csapdába kerültek, mert az ingatlanuk már nem ért annyit, mint a rajta lévő banki hitel, ezért nem tudtak kiszállni a hitelből, hanem maradt a végrehajtás és a teljes vagyon elvesztése.
· Ne vegyünk fel olyan alacsonyan induló kezdőrészletű hitelt, ahol 1-5 évig csak a hitel kamatait fizetjük, de a tőkét nem törlesztjük. Ezek valóban vonzó ajánlatoknak tűnnek rövidlátók számára, de sajnos az elmaradt tőketörlesztés miatt a türelmi idő végén általában megduplázódik a havi fizetnivalónk és a sima, egyenletes hiteltörlesztéshez képest is jóval magasabb lesz a havi összeg. Ha az egyenletes hiteltörlesztés összegét nem birtuk volna fizetni indulásnál, akkor a türelmi idős hitelek megugró törlesztéseit még annyira se fogjuk tudni fizetni a türelmi idő lejárata után.
Ha a fentieket megfogadja, nagy valószínűséggel nem fog kudarcot vallani a lakáshitelével.
De mit csináljak, ha mégsem tudom fizetni a hitel törlesztését?
A legfontosabb: ne meneküljön el a probléma elől és ne reménykedjen abban, hogy a bank nem fog rájönni arra, hogy Ön nem fizeti a hitelét. Ennek a hozzáállásnak 3 hónap alatt kényszer árverezés lesz a vége.
Amint felmerült a probléma, menjen be a bankjához és adja elő a helyzetet, kérje, hogy találjanak ki együtt valami megoldást. Ez lehet a hiteladósság átütemezése, türelmi idő, átmeneti időre csökkentett havi törlesztőrészlet, vagy akár az, hogy a hitelező bank a szokásosnál türelmesebben vár, ameddig eladja a lakását.
A banknak sem érdeke, hogy végrehajtás útján kelljen behajtania a pénzt.
A banki árverést mindenképpen el kell kerülni, akár az ingatlan érték alatti értékesítésével is, mert a bank akár az ingatlan értékének 30-50%-áért is eladhatja a lakást, az esetleg fennálló további hiteltartozást változatlanul követelheti, az ügyfelet pedig BAR listára rakja.
Nem megoldás, hogy az elmaradt lakáshitelt 45%-os kamatozású hitelkártyahitelből akarjuk fizetni, mert ez nem megoldja, hanem súlyosbítja a problémát!
Megoldhatja a problémát a banki hitel kiváltása egy másik (alacsonyabb THM-mel ketyegő) banki hitellel, bár ez csak tüneti kezelés, mert a kialakult helyzet okát nem szünteti meg.
Tagadhatatlan, hogy egy kölcsön sok esetben életmentő lehet, de mielőtt beleesnénk a számunkra láthatatlan, viszont a bankok számára tökéletesre megalkotott csapdába, akkurátusan vizsgáljuk át az ajánlatot, szükség esetén pedig forduljunk szakemberhez.
Kitűnő szakmai tapasztalatú, ügyfélközpontú hitelpiaci szakembereink állnak rendelkezésre az Önnek megfelelő hitel megtalálásában, a hitelügylet lebonyolításában, és későbbi menedzselésében: info@qfp.hu
