email:

maholnap@lawyer.com

Lacfi Ági stílus tanácsadó

QFP info

a STÍLUS maga az EMBER

Friss topikok

Banki huncutságok a devizahitelek piacán: THM-stiklik, hitel-hibák

2010.07.07. 12:34 maholnap

Könnyű eltévedni a hitelek útvesztőjében! Különösen banki segítséggel...

Devizaalapú hitelről beszélünk, ha a devizában nyilvántartott hitel folyósítása, és törlesztése forintban történik. A hazai devizahitelek döntő része devizaalapú hitel, mert devizában számolják el, a folyósítás és törlesztés azonban forintban történik. (Ezzel szemben devizahitelről van szó, ha az adós tartozását devizában tartják nyilván - függetlenül attól, hogy devizában, vagy forintban folyósították-e.)

A THM bevezetése hasznos segítség lehet a különböző hitelkonstrukciók összköltségének összehasonlításában a költségek sokfélesége, eltérő időbelisége (egyszeri és folyamatos), illetve meghatározásának formája (abszolút összeg, vagy százalék) miatt. A THM mutató egy évre vonatkozóan, a hitelösszeg százalékában kifejezve mutatja az ügyfél által a hitelnyújtónak fizetendő összes költséget, valamint a harmadik személynek fizetendő költségek közül a fedezet értékbecslésének díját és lakásépítés esetén a helyszíni szemlék díját.
A THM mutató nem tartalmazza azonban a
 
  • prolongálási költséget,
  • késedelmi kamatot,
  • az egyéb olyan költségeket, amelyek felmerülése a szerződés nem-teljesítéséből származik,
  • a biztosítási és garanciális díjakat,
  • az átutalási díjakat,
  • a közjegyzői díjat,
  • és azt sem, ha a deviza eladási és vételi árfolyam közötti 1-3% marge „eltávolodik” a hitel futamideje során
Természetes, hogy maga a THM nem számolhat, így nem tartalmazza
  • a törlesztőrészletnek a külföldi valuta kamatváltozása miatti változását, és
  • a törlesztőrészletnek a forint árfolyamváltozás miatti változását
Habár a legnagyobb fájdalmakat a fenti pontok okozzák mostanában. Természetesen vitathatatlanul óriási bakot lőttek (és nagy szakmai hibát követtek el) azok, akik nem számoltak, vagy nem eléggé számítottak az árfolyamok változásával!!
PSZÁF-szabályozás van születőben az árfolyamok vételi és eladási szintjének különbözőségéből fakadó többletköltségek (banki szempontból extra bevételek) korlátozásában. Megszüntetnék ugyanis a devizahitelezésben az eladási árfolyamon történő elszámolást a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete szakemberei. Ehelyett középárfolyamon kell számolniuk a bankoknak. Ha a szabályozás életbe lép, a már meglévő devizahiteleseknek havonta több ezer forinttal is csökkenhet a törlesztő részlet.
Ha egy 500 svájci frankos törlesztő részlettel számolunk, akkor körülbelül 220 forintos eladási árfolyammal számol ma egy átlag-bank. Tehát a havi részlet 110 ezer forint. A Magyar Nemzeti Bank 213 forintos mai középárfolyamán számolva 106 ezer 500 forint.

A Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete javaslata szerint a bankok a jövőben csak középárfolyamot használhatnának folyósításkor és a törlesztő részletek beszedésekor is! A javaslat kiszámíthatóbb, biztonságosabb rendszert jelentene.
Hírek szerint a javaslat kidolgozása elkezdődött, egyelőre azonban nem tudni, mikor léphet életbe. „Az árfolyamok közti különbség minden banknak akár több milliárd forint extra bevételt hoz évente.” (!!)
Már csak azt nem érti a földi halandó, hogy ezeket a szabályokat – mint a devizahitelek fedezeti plafonját, jövedelem-arányát, árfolyam-szabályozását, átváltásának szabályozását, stb. – miért nem a devizahitelek elterjedésének korai szakaszában hozták? Miért egy gyenge forintnál hoznak olyan döntést, hogy nincs tovább devizában hitelezés? Miért nem ajánlották a devizahitelek mellé az árfolyam védelmet, vagy más olyan – létező – banki termékeket, melyekkel meg lehetett volna védeni a hitel felvevőket az árfolyamváltozásokból fakadó többletköltségek, esetleg családi tragédiák ellen?!
Független pénzügyi tervezői tapasztalatunk, és friss hírek szerint a már meglévő jelzálog alapú devizahitelek deviza-alapú hitellel történő kiváltását (új devizahitellel történő refinanszírozását) engedélyezik a továbbiakban is.
Ennél már csak az a jobb hír, hogy új hitelek piacán hihetetlen jó feltételekkel, korrekt ajánlatokkal találkozunk HUF (forint) alapon!
Forint hiteleknél nincs árfolyam-kockázat, kiszámíthatóbbak a törlesztések, és végre abban a devizában lehet a hiteled, amiben a bevételed!
Fontos a pontos pénzügyi tervezés, amihez szakembert javaslunk...

4 komment

Címkék: hitel tervezés deviza devizahitel pénzügyi disznóság hitelbróker hitelrendezés független pénzügyi tervezés hitel tervezés hitel tanácsadás

FÜGGETLEN PÉNZÜGYI TERVEZŐ: Csodálatos szakma. Pénzügyi "ombudsman" szerep; felemelő érzés emberek pénzügyeit rendbe rakni, optimalizálni, és fantasztikus a tudást átadni. Egy szakma, ami nemhogy "gyerekcipőben jár", de még néha be is szarik a pelenkába... Mert sok a kóklerbróker, az egynapos tanácsadó, a hétvégén képzett szakember... Hadd tisztuljon csak! Várom a tapasztalatod, akár ügyfélként, akár beszervezettként, akár a szakma kezdő, vagy tapasztalt képviselőjeként írsz: Isten hozott!

A bejegyzés trackback címe:

https://koklerbroker.blog.hu/api/trackback/id/tr342135718

Kommentek:

A hozzászólások a vonatkozó jogszabályok  értelmében felhasználói tartalomnak minősülnek, értük a szolgáltatás technikai  üzemeltetője semmilyen felelősséget nem vállal, azokat nem ellenőrzi. Kifogás esetén forduljon a blog szerkesztőjéhez. Részletek a  Felhasználási feltételekben és az adatvédelmi tájékoztatóban.

tökmindegy77 2010.07.07. 19:07:17

2 apróság:
- a forinthitel kamata is változhat, szerintem nagyságrendileg ugyanakkora a kockázat

- a forinthitelből is valószinűleg pár éven belül euró lesz, kérdés melyik nagyobb kockázat: vállalni pár év kockázatot árfolyamkockázatot, de tudatosan bevállalni a szükséges eurómennyiséget vagy bevállalni a futamidő (valószinűleg) nagyobbik részére azt a kockázatot, hogy nem tudod milyen árfolyamon lesz a váltás

maholnap · http://koklerbroker.blog.hu/ 2010.07.07. 21:37:16

@tökmindegy77: Bármilyen kamat változhat...
Csakhogy a forint hitelek kamatperiódusa akár néhány év is lehet.
Nagyságrendileg sem stimmel: a forinthiteleknek nincs árfolyamkockázata, a devizahiteleknek óriási. A HUF-hitelek és devizahitelek közötti kamatkockázat-különbség valóban hasonló mértékű, csakhogy míg a forinté tudvalevőleg és tervezhetően csökkent az elmúlt években, a devizahiteleké - olyan minimális szintről - csak nőni tudott. Ez laikus logikával is egyértelmű kellett volna legyen.

Majd ha euróban kapjuk a jövedelmünket, akkor valóban euróban fognak a hitelt felvevők hitelt felvenni. Addig viszont, amíg forintban kapja valaki a jövedelmét, addig óriási kockázat devizában eladósodni.

Szóval ha csak egy kicsit is hozzád hasonlóan gondolkodott volna valaki, akkor óriási tévedésben és kockázatban volt. Igaz, Te legalább gondolkodtál valahogy...

tökmindegy77 2010.07.08. 09:44:35

Nem egészen értek egyet.

- kamatperiódus: egy hosszú kamatperiódussal pont ugyanannyira járhatsz rosszul is mint jól
- forintkamat: hát lehet, hogy én nem értek hozzá, de arra építeni, hogy tervezhetően csökkenni fog szintén nem egy életbiztosítás
- fizetés euróban: egy hosszú lakáshitelnél valószinűleg a futamidő nagyobbik felében fogjuk euróban kapni a fizetést és euróban fizetni a törlesztőt, egy véletlenszerű árfolyamon történt váltás után

Amúgy a nagy baj azzal van aki forintban nem tudta volna fizetni azt a pénzmennyiséget amire szüksége volt és emiatt vette fel devizában. Ha tudná forintban fizetni akkor minden hónapban jobban járt a devizahitellel. Aki nem tudta volna fizetni forintalapon - és most bajban van - az szerintem a bankok és a szabályozás felelősége, hogy mégis kaphatott hitelt. Persze van egy közös halmaz aki egyéb okok miatt van bajban.

És még egy apróság, ami szerintem szintén valós probléma: nem elég, hogy kicentizve vették fel az egyesek a hitelt, de szokás az első kamatperiódusban (kb 1 év lehet az átlag) akciós kamatot adni. Na aki erre számította ki és nem volt rendesen tájékoztatva arról, hogy mi várható az akció után, az már attól bajba kerülhetett, hogy lejárt az akciós időszak és rendes kamatot fizet. Ilyenkor az árfolyamváltozás csak hab a torán.

maholnap · http://koklerbroker.blog.hu/ 2010.07.09. 23:58:05

@tökmindegy77: Egyformán gondolkodunk, nincs ellentmondás :-)

Kamatperiódus: a lejárata vége felé lehet refinanszírozni (feltéve, hogy könnyen refinanszírozható hitelt indítottunk), és máris nem érint az esetleges negatív változás. Ha meg az ügyfél javára változna, akkor minden rendben.

Forint kamat: én a múltra írtam azt, amit írtam. Valóban, a jövőt tudni, vagy úgy tenni, mintha tudnánk: sarlatánság. Viszont minden kockázat kezelhető.

Euró kérdés: amíg forintban kapod a jövedelmet, addig adósodj el forintban (ha már eladósodsz), ha euróban van a jövedelmed, akkor euróban jobb eladósodni. Minden egyéb esetben a.) vállald a következményeket, b.) tegyél ellenük, számos megoldás van ezekre. Ha most indítasz forint hitelt, akkor euróra áttéréskor euróra váltják át valamilyen árfolyamon a jövedelemed, onnan euróban kapod azt. A ma elondított HUF hitelt ugyanígy - valószínűleg ugyanezez az árfolyamon - euróra váltják át. Áttéréstől mindkettő euró: a jövedelmed, és a hiteled is, tehát stimmelni fog :-)

Az emberek a devizahitel bevállalásakor spekuláltak, kockáztattak, és nem jött be. Van ilyen. De egy ilyen kockázatot nem kezelni, na az a felelőtlenség - mindkét fél (bank és ügyfél) részéről egyaránt.

A példádnál láttam rosszabbat is! Tőkeszámlával kombinált hitel, vagy lakáskasszával kombinált hitel, ahol az első egy-két hónap után nem fizetik tovább a tőkeszámlát illetve lakáskasszát (mondván, na nehogymááá biztonsítást fizessek / a zállamnak fizessek...) És volt olyan bank, ahol ezt csak néhány hónap, sőt egy-két év elteltével vették észre... Nooormáááliiis?!