email:

maholnap@lawyer.com
QFP a minőségi független pénzügyi tervezés csapata QFP
Kedvenc blogjaim: Kioktató blog
Gazdagodó blog
Marketing blog
Lacfi Ági stílus tanácsadó
Kedvenc pihenőhelyem: : Kehidakustány

Lacfi Ági stílus tanácsadó

QFP info

a STÍLUS maga az EMBER

Friss topikok

Kóklerbróker LTP-je avagy lakáskasszák huncutságai, ferdítései

2009.07.19. 04:01 maholnap

Néhányan már belefutottatok biztosan egy-két Lakáskasszás történetbe. Van köztük meggyőződéses LTP-hívő ügyfél, van mélyen és otrombán becsapott (felültetett, lenyúlt, stb.) ügyfél, és van, aki csupán érdeklődik a ’lehetőség’ iránt… És lesznek majd itt-ott LTP-ügynökök, akik - ha már nyakig benne vannak az LTP MLM rendszerében, akkor meggyőződéssel vallják, hogy annál nincs jobb (ezekkel nem tudunk mit kezdeni). Nos a gondolataim alább, kiegészítve néhány internetes fórumon megjelent személyes véleménnyel… 


 

A különböző meggyőződéses lakástarakékos, lakáskasszás történetekkel én is gyakran találkozom. Egyrészt hihetetlenül macerás minden LTP-s történet, és iszonyatosan túl-adminisztrált, bürokratikus, és ott sem állhat egyik hitelintézet a másik mögé (az ingatlan tulajdoni lapján), tehát a jó (? mihez képest?) hitel mellé csak jóval kevésbé kellemes piaci feltételekkel tud csak az Ügyfél további hitelekhez jutni. Aztán, mivel jutalékos rendszerben, ráadásul MLM-ben szerveződik – mint ahogy máshol is hasonló körülmények között – eléggé alacsony színvonalú a „kicsik”, az új munkatársak képzése, és nagyon nagy a „hurrá-hajrá-menjél-kössél” meg az amerikai-hangulatú tréningek is hajmeresztőek, emellett nagy az „elvárt ÜB-szám” (havonta 30 tárgyalást várnak el másodállásban). A félre- vagy alulinformáltságból, nomeg a teljesítménykényszerből sok jutalék-orientált szerződés születik, ezáltal iszonyatosan magas az elkötések és lenyúlások ott (is).

Minden esetre néhány tanulságos tapasztalás, adat és számolás.

Az elért „hozamok”-nak titulált állami támogatás évről évre csökken lásd alul a számokat.

Vélemény egy LTP-s fórumról:

- Sehol nincs semmilyen végső határidő, amin belül teljesíteniük kellene a kifizetéseket
- A hitel nem jár, hanem adható!
- Ugyan 6 % a hitelkamat, de nem jár a törlesztés után adókedvezmény!
- Soha sem beszélhetsz azzal, akinél elakad az ügyed, csak üzenhetsz neki!
- Sokkal több papírt, igazolást biztosítékot ...stb kérnek, mint egy több milliós lakáshitelnél, sokkal szigorúbbak az előírásaik, pedig az összegek jóval kisebbek, és már fizettél nekik 4 éven keresztül előre, mint a katonatiszt.
- A járulékos költségek messze nagyobbak, mint az egész haszna (állami támogatás plusz kedvezményes? hitel).
- Hiába van pénzed, hogy megvedd az építőanyagot akkor, amikor az akcióban van, nem teheted, csak akkor, amikor ők már utaltak, mert különben nem fogadják el a számlát. Ők meg akkor utalnak, amikor akarnak. Ennyi elég?”

Ma egy magyar állampapíron el lehet érni 8,9 - 10,5% hozamot. Ehhez képest mennyit ad át az ügyfelének az LTP? 0 - 0,5% között!

Néhány adalék: azt is javasolják az LTP-s MLM-ügynökök, hogy egy családon belül több személy nevére indítsanak LTP-t. Nos, ebben az esetben mindenkinek a neve egyszerre kell szerepeljen majd az ingatlan tulajdoni lapján! Ingatlanadó felé egyenes az út!

„Talán a 4 éves megéri, ha az ember lakás felújításra használja (ha már van lakása, és nem akar venni). Viszont itt attól félek, hogy mindenbe belekötnek, hogy erre es arra a célra mégsem jó.” Az alap hitel nem tragikus, de minimális. A póthitel viszont biztosan sokkal vacakabb, drágább, mint amit a legjobbak között lehetne említeni.

Összefoglalóan: nem igaz a 30% hozam (ehelyett testvérek között is a 8 illetve 6% az igaz, ami csökken (az előre nem közölt) későbbi váratlan költségekkel, és meglepetés-szerű szigorodó feltételekkel. Húzzák, mint a rétestésztát, ne lakáskasszával a háttérben foglalózz le határidőre ingatlant!


Akadhatnak azért olyan élethelyzetek, ahol jó lehet, de – mint a független pénzügyi tervezésben általában – a tervezés, a terv betartása, a pénzügyi megoldó-elemek feltételeinek ismerete és a paraméterek vállalása elengedhetetlen. El tudom képzelni, hogy megfelelő élethelyzetekben, talán életpályába betervezett felújítás esetén az LTP vagy Fundamenta lehet eleme egy összetett pénzügyi megoldó-csomagnak, de csak magas szakmai tudással a háttérben, és komoly tervezéssel, a terv elemeinek betartásával (az Ügyfél részéről). Hozzáteszem, hogy én nem raknék a saját megoldásaim közé LTP-t, és nem is ajánlom az Ügyfeleim felé…

(Mindez magánvélemény a személyes tapasztalataim és számításaim alapján) 

Év           „hozam”                             számok
1.            30%                       72.000.- / (12 x 20.000.- Ft) x 100
2.            13%                       72.000.-  / (2 x 12 x 20.000) + 1 x 72.000) x 100
3.              8%                       72.000.-  / (3 x 12 x 20.000) + 2 x 72.000) x 100
4.              6%                       72.000.-  / (4 x 12 x 20.000) + 3 x 72.000) x 100

8.              3%                       72.000.-  / (8 x 12 x 20.000) + 7 x 72.000) x 100

Link az elégedetlen ügyfelek egyikéhez. További dühöngések lakáskassza ügyben itt.

4 komment

Címkék: hitel pénz mlm pénzügy becsapás kókler ltp koklerbroker kóklerbróker lakáskassza

A bejegyzés trackback címe:

http://koklerbroker.blog.hu/api/trackback/id/tr111253826

Kommentek:

A hozzászólások a vonatkozó jogszabályok  értelmében felhasználói tartalomnak minősülnek, értük a szolgáltatás technikai  üzemeltetője semmilyen felelősséget nem vállal, azokat nem ellenőrzi. Kifogás esetén forduljon a blog szerkesztőjéhez. Részletek a  Felhasználási feltételekben.

Axioma 2009.07.21. 23:48:57

1. Penzugyi szakember nem ad ossze kulonbozo idopontban esedekes osszegeket jelenertekesites nelkul! A tablazat jobb oszlopa mint olyan NEM letezo dolgok felsorolasa
2. Az elso oszlop folotti "hozam" szot kernem kicserelni "adott evi alltam teljes tokere vetitett hozama" vagy hasonlo megfogalmazasra, mert igy baromira felrevezeto! A 4 eves maxos, megtakaritasos ltp ATLAG eves hozama 13% kornyeken jarkal, a tablazat meg azt sugallja, hogy 6%. [Ami egyebkent nem 6%, mert nem az ott levo nemletezo osszeggel kene osztani, hanem az adott evi tokevel (mondjuk atlagaval) ahhoz, hogy valamennyire is jelentessel felruhazhato kifejezest kapjunk - persze attol csak kisebb lesz.]
Valamint kerem a tablazatot 4 ev utan legalabbis mas szinnel jelolni, mert senki nem kotelez hosszabbra (en konkretan a szerzodes szerint fizetett 8 evesrol mindenkit lebeszelek).
3. Soha senki sehol nem hasznalja a 30% all.tam.-ra a 30% hozam kifejezest (remeljuk szoban se, leirva tuti nincs). Ugyhogy ezt nem kene mint meglevo allitast tagadni.
4. A legrosszabb ltp konstrukcio is 1% kamatot ad at, nem 0-0,5%-ot. [Na jo, a szamlavezetesi dij ota abba bele lehet kotni.] De ne felejtsd el, hogy ez egy diszkontalt hozam: azt adja neked, amit garantal a kovetkezo 4 evre, barmi lesz! Ebben nem keves kockazat van azert, tehat ne vard egyetlen penzugyi termektol sem, hogy kozeliteni fogja a ma elerheto kamatokat!
5. Mult honapig volt 100%-osan jol tervezheto ltp felhasznalas: ujepitesu tamogatott hitelbe betorlesztve (kombi vagy csak kulon fizetett) fix nemkis nyereseg.
6. Egy csaladon belul praktikusan 2 mehet, foleg juli 1 ota (gyerekeke nem veheto fel szabad felhasznalasra). A tobb tulaj viszont hogyan jon az ingatlanadohoz azt el nem tudom kepzelni...
7. Kolcsont nem meglepo, hogy nem kaphat barki (de a jol fizetett ltp-re nagy esellyel a megtakaritas utanit meg lehet kapni, a visszautasitasok az athidalonal jellemzobbek). Eleg sok szerzodesre elengedik a jelzalogot is (1,5M volt utoljara talan). Adokedvezmeny 2 eve nincs mas uj lakashitelre se. Viszont az ltp-nel kamatado sincs (se a kamatra, se a hozamra azaz alltam reszre). Es nem csak 6+1% hanem 3,9-4,5 +1% konstrukciok is vannak (fix forinthitel). Azt nem sikerult beazonositani, hogy mi az a pothitel (talan a ker.banki hitel a kombi hitelnel?).
8. Fizetesi hataridok: ha nincs hitelbiralat a folyamatban, akkor kiszamithato, felteve hogy az ember veszi a faradsagot es sajat maga ajanlott levelben jol kitoltve elkuldi a kozpontba.
Az MLM, kepzettseg stb. reszhez nem szolnek hozza, fo vonalakban egyetertek, bar van ne'mi tulzas is benne.

maholnap · http://koklerbroker.blog.hu/ 2009.07.22. 18:43:14

@Axioma: nem is csodálkozom, hogy - axioma névvel - egy ltp-s válaszol... Nagyon nehezen fejtettem meg a hozzászólást az ékezetek hiánya és a sok következetlenség miatt, de megvan.

Nekem még nem volt, de nem is lesz LTP-m. Nem akarom, nem tartom megoldásnak. Az adatokat és véleményeket az internetről, szakmai vizsgálódásaim során ügyfelektől, és szakmai hírlevelekből, valamint szakmai fórumokról szedtem össze. Véleményekkel, érzésekkel és tapasztalatokkal nem lehet vitatkozni.

Három ltp-s "szaki" környékezett meg az elmúlt évben engem, és ismerem a szakmai hátterét (az MLM- hátterét is :-(). Az egyik többször is próbálkozott, mivel a szomszédom. Az ötödik próbálkozására udvariasan beinvitáltam, és ezekkel a számokkal értettem meg vele, hogy (részben) szemfényvesztés, amit csinál. (Abbahagyta!)

Nézzük sorban: nem létező dolgok felsorolását vágod a fejemhez, pedig a 72.000.- is létező összeg, a 12 hónap is létező darabszám egy éven belül, a 20.000.- Ft is igazi adat, ismerős szám a ltp tulajdonosok számára. Jelenérték és jövőérték számítással nem akartam egy mindenki által elérhető, tehát nem csak aktuáriusok és matematikusok által olvasott blogban fárasztani. Részben igazad lenne, ha nem tiltakozna minden eszközzel a józan ész a ködösítés ellen.
A "hozam" azért van idézőjelben, mert akik eddig engem megkerestek, ezt a szót használták, pedig ők is tudják, hogy ez erős csúsztatás, sőt mi több, félrevezetés, lásd a ma hajnali blogbejegyzésemet. Ráadásul Te is a hozam szót használod, összemosva az állami támogatást a kamatokkal, viszont Te idézőjelet sem használsz. Ez a baj!

Egy százalék kamatra miért vagy büszke? Sokkal jobban közelíti a 10%-ot, amit ma egy DKJ (diszkont kincstárjegy) hozhat?

5-ös pont: eddig volt jól tervezhető (én sem állítottam mást), de szerinted is ettől kezdve már nem az.

Az ingatlanadó így jön ide: ha többen (és ltp-sek hagyományosan képesek 4-5-6 ltp kötésére egy családon belül!) kötnek ltp-t, akkor az ingatlan csak mindegyikük nevére közösen vásárolható. Olvasd el az ingatlan adó ide vonatkozó számítási szabályait, rá fogsz jönni, hogy mi van a második, harmadik ingatlan adójával... Így jön ide!

7. Én értem, de csak sokadik olvasásra (mert érteni akarom, és értek hozzá). De ha ezt így magyarázod el másnak, akkor nem csodálom, ha nem érti. Máris a jogszabályba ütköztél, amit a ma hajnali blog bejegyzésben citálok.

Kamatadó elkerülése továbbra is megoldható - ltp nélkül is...

A póthitel az a hitel, amit - messze a piaci THM-ek felett - a bank nyújtana, ami csak ugyanaz a bank lehet, mint az alap ltp-s hitel folyósítója. Az is csak baromi szigorú hitelbírálat alapján. Én még nem láttam ltp-THM-et ennyivel, amit írsz. Mellesleg hol adnak ingatlant 1,5 millióért? Ha ilyet nem tudsz, akkor miért ne kellene póthitel? Még valami: a ltp THM-be beleszámoljátok a szerződéskötési díjat? Ami több, mint 30.000.- Ft, ttehát az éves 240.000.- Ft nyolcada!

Még szerencse, hogy egyetértesz a képzés és MLM-résszel. Kétségbe lennék esve, ha a saját szakmámhoz nem értenék, és a saját tapasztalataimat nem tudnám leírni. Bááár, tévedni is tévedhetek, emberből vagyok.

Köszönöm szépen a hozzászólást, örülök, hogy ltp-st is megszólaltattam, gondolom, hogy érintettség okán :-) Azért azzal értsünk egyet, hogy nem egységes, eléggé adhoc jellegű az ügyintézés, nem olajozott, sokszor félrevezető már a tájékoztatás is...

De alapjában véve, bevallom, nem lenne vele nagy hiba (mert végre félre tesznek az emberek...), ha az a fránya tájékoztatás, a pénzügyi tervezés, az abból készített testre szabott életpályaterv, és a szakmai színvonal profi lenne... és nem mlm-ben működne...

Axioma 2009.08.02. 20:47:52

@maholnap: Akkor itt is kikotnem, hogy NEM vagyok ltp-s ugyintezo. Annyi igazsag van benne, hogy rovid ideig (mellekallaskent) voltam - foallasban programozok, ezert van az angol billentyuzet hasznalata. En nem is (barmelyik) ltp-ugynoki halozatot, hanem az LTP termeket, azt is csak a valotlansagoktol vedem.
Nos, akkor sorban:
- A nevem az egy Elveszett vilag nevu jatekban keletkezett, egy ilyen nevre keresztelt allatkat kaptam ajandekba, aztan kesobb felvettem mint nicknev mert tala'lo, es tobb mint 10 eve mindenfele' hasznalom, kizarolag a matekossagomra utal (ugy erzem azt akartad belemagyarazni, hogy alapigazsagkent elfogadando amit irok, errol szo sincs). Viszont mint mat.kus kivancsi lennek, hol vagyok kovetkezetlen... (talan a diszkontalt hozam kifejezes kicsit necces ott magyarazat nelkul, mast nem talaltam).
- Jelenertek-szamitas: az a baj, hogy ez bizony kikerulhetetlen, barmennyire is matekos! A MAI 20e Ft nem annyi, mint a 10 ev mulva adott. Tehat nem osszehasonlithato anelkul, hogy ne tenned hozza, hogy melyik mikor (ld. cashflow), vagy ne hoznad egy "ertekre" oket (ld. jelenertek).
- Hozam: persze, hogy hasznalom a szot, arra, amire valo! A hozam egesz pontosan a cashflow belso megterulesi rataja. Ami ha hitel lenne, THM-nek hivnak, ha betet, akkor EBKM-nek, de itt azert nem EBKM, mert a termek szo szerint vett kamatmutatoja az csak az all.tam. nelkuli beveteleket tartalmazhatja a rendelet szerint. De az ltp hozama (ld. ASZF tablazata) az bizony az alltam-mal szamolt "kihozatal" EBKM-je.
- Ki volt az 1%-ra buszke? Csak tenyt allapitottam meg, hogy nincs 0-0,5% kamat. Ellenben van 1, 1.5 es 3 tipusu valtozat (amit az alltamra is megkapsz).
- Jol tervezheto: lakascelra valodi tulajnak tovabbra is. Lakascel nelkul eddig se volt jo!
- Ingatlanado: igy mar ertem, mire gondolsz. De szerintem nem ott van a hiba, hogy az ltp csak tulajra kaphato meg, hanem ott, hogy a magyar emberek pici elonyert (ltp, ing.ado, orokosodesi elkerulese, szocpol stb.) hajlamosak a valos jogi helyzettol elterot bejegyeztetni az ing.nyilvantartasba vagy a lakcimbe. Aztan meg idegesek, ha az mashol meg rossz lesz. Nem szabad ilyet csinalni, ltp-tol fuggetlenul sem!
- Pothitel: elsore ugy ertem, a ker.banki hitelrol beszelsz, amivel az ltp kombizhato. Ez a bekezdesed ugy ahogy van baromsag: a bankok a kombizast ugy nyujtjak, hogy bizonyos meglevo (kombi nelkul is kotheto) termekeket megajanlanak kombiban is. A Fundanal ebbol nincs is gond. Az OTP LTP eseten - kizarolag a jelzalogok miatt, de ha van mas fedezet vagy nem kell fedezet ez kikerulheto - elofordulhat, hogy csak az OTP-tol vehetsz fel hitelt, es az otp lehet, hogy adott kerelemre csak dragan ad (ltp nelkul is dragan adna), DE ez nem az LTP mint konstrukcio hibaja! Nyilvan nem a "piaci" felett, hanem a piac egyik szereplojekent ad annyiert hitelt. [Egyebkent jelzem, az OTP LTP mint lak.tak.penztar NEM egyenlo az OTP Bankkal, csak nyilvan egyuttmukodnek hogy ok adnak ugy is hitelt, ha a masik mar fent van a tullapon.]
- Hol adnak 1,5M-ert ingatlant: 1. sajna van (egyebkent telek stb. is vasarolhato, felujitasrol stb. nem is beszelve), de ez a szam eleve csusztatas: a KOLCSON 1,5M-s osszegeig, azaz ha regi tipusu maxos ltp 1,3M sajatreszhez 1,5M-s hitelt kersz, akkor 2,8M-d van egyedul, de ha hazaspar akkor mar ennek a duplajarol indul (felteve, hogy soha semmi mast nem tettek felre), es ekkor meg mindig nincs jelzalog az ingatlanon, barmely bank finanszirozza ennyi "onerovel". Ha meg az ltp partnerbankjat valasztjak, akkor jo esellyel a max. hitelt is kerhetik, igaz akkor mar terhelten mashogy biral a bank is.
- Szamlanyitasi a hozamban: benne van, a szamlavezetesi is (ez az oka annak, hogy negativ ebkm is megjelenik a tablazatban). Viszont a 30e feletti az akkor mar a lakaskolcsonre gyuro tipus, es tartalmazza a kolcson folyositasat is peldaul. A 321-es nyitasija maxosan 24,6e Ft.
Bocs, a hivatkozott "uj" bejegyzest nem nezem meg, nincs ertelme a tobbfrontu vitanak. Itt meg kovetlek, de csak amig van erdemi korrigalando.

Axioma

maholnap · http://koklerbroker.blog.hu/ 2009.08.03. 21:45:19

@Axioma:
Kedves Axioma!
Nem személyes bántás (volt) a célom, örülök, hogy írtál, és örülök, hogy reagáltál. Korántsem a lakáskasszákkal magukkal van probléma, sokkal inkább a mögötte lévő ködösítésre, az ügyfelek félretájékoztatásására, az mlm-rendszerből fakadó képzetlenségre és tájékozatlanságra, a gyakori félrevezetésre, valamint a belső anomáliákra vagyok berágva, ezeket tartom abnormálisnak. Különösen a tisztességtelen kereskedelmi gyakorlat tilalmáról szóló 2008. évi XLVII. törvény (Fttv.) tükrében gusztustalan minden ilyen és hasonló rendszer... (lásd a július 22-i bejegyzést!) A szakmai hozzászólásaid egy részéhez lenne hozzáfűznivalóm, de felesleges, bár a megjegyzéseid nem mindenütt helytállóak, van, ahol személyeskedsz.

Javaslom, hogy nyiss egy blogot, ahol a lakáskasszák előnyeit fejtegeted, talán kapnál néhány szakmai kérdést, és sok-sok elégedetlen ügyfél bejegyzést (természetesen a lakáskasszákat jól használóktól néhány pozitívat is).